深圳樓市降溫:從瘋狂進入理性 冬天還遠遠談不上
樓市溫度季
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作者：羅一洋 盧韻如 馮少文
樓市正在降溫，但在深圳這個地少人多的城市，購房的需求始終存在。南都記者 馮少文 攝
“其實看房的人從7月開始已經明顯減少。”南都記者本周一走訪南山科技園一傢中介公司，經紀人表示，雖然房價仍在上漲，但是其對接下來一段時間的成交並不樂觀，甚至做好瞭準備過冬的思想準備。
二手房是反應更為靈敏的市場。二手房價連續3個月漲勢持續放緩，而成交量則連續兩個月持續下滑，月末二手業主報價再次下調。深圳中原研究中心認為，近期深圳房價面臨調整的趨勢未變。9月份，在中原監控取樣的38個區域中，民治板塊以降幅2 .5%領跌，大小梅沙以2 .3%、坂田1 .2%的跌幅緊隨其後，寶安中心區、寶安西鄉兩區房價也出現微跌。深圳中原研究中心統計數據顯示，小戶型成交降溫，投資客持續離場。
“7月？不，6月已經是這一輪房價上漲的階段性頂部。”資深投資客林夕盡管認為深圳樓市當前隻能算是入秋，從秋到冬還有很長的距離，但鑒於此前房價漲得太快，他也認為階段性頂部已經翻過，房價將會緩一緩等購買力跟上來。包括林夕在內的多位投資客均表示，如今市場中買傢撻定違約現象開始出現，並且不止一起，多出現於龍華、寶安、南山等此前漲幅過快區域。
而在此前接受采訪中，另一資深投資客海浪則表示深圳樓市高燒5、6月已經開始退燒，進入多空博弈階段，而在8月份一些急賣的二手業主已經在主動降低報價。他表示，如果銀行貸款持續收緊，接下來的形勢將對買傢更加有利。
見證過這一年瘋漲的購房者，宜早不宜遲的買房心態有點堅定。盡管連自己也認為房價正在向下，中原和鏈傢相關負責人也表示，樓市正在降溫，從瘋狂走向理性，但準購房者邱小姐依然決定要在年前搞定房子的問題。另一位剛剛買瞭房子的90後小琪則把買房視作資產保值的不二手段，不在意短期波動，長線看多。
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在他們眼裡，冬天遠著呢
“降溫”是相對於“瘋狂”，目前市場並不差
深圳鏈傢市場研究中心總監 肖小平
我的基本觀點是：跟瘋狂的二季度相比，目前的深圳樓市是降溫瞭。但跟去年同期或者其他正常時期相比，目前市場並不差，甚至可以說是比較好比較活躍的。
目前深圳樓市的整體情況是：價格是穩中有漲。有個別之前漲太多太快的樓盤，價格有小幅下滑，如南山、寶安部分片區。除此之外，也有不少之前漲得少的樓盤，最近在補漲，如羅湖、龍崗的樓盤。
最近也有朋友對我反映：上半年都沒怎麼有中介人員打電話給他推薦樓盤，但進入10月後，好多中介人員給他推薦樓盤。朋友就問是不是市場開始入冬瞭？開始蕭條瞭？所以中介都不好做瞭？我認為，這個現象的產生可能有兩個原因：一是前幾個月深圳市場太好，令各中介公司大幅增加人員，從業人員的增加自然出現僧多粥少現象。為瞭提高自身的業績，一些中介人員，尤其是新入行的中介，必然會表現得比較勤奮；二是限購下的深圳需求外溢，令莞惠等地樓盤通過中介加快向深圳市民推介產品。
從“瘋狂”進入“理性”，“冬天”還遠遠談不上
深圳中原二級市場董事總經理 玉傢雄
對於最近“深圳樓市將要進入冬天，進入蕭條”這個說法，我不這樣認為。對於“冬天”這個狀態，應該是成交量和成交價格都往下走，但我們可以看到，現在的市場處於一個博弈期。
今年上半年，深圳的房價，無論是一手房還是二手房，都漲得很快。而到目前，買傢與賣傢則進入瞭一個博弈的狀態。無論哪一方都沒有太強的優勢與底氣。造成這一情況，我認為主要有兩個原因。從賣傢來看，這幾年深圳一直沒有放開限購，擁有房產的業主對於手裡的房子很珍惜，一般不會輕易賣掉。隨著市場行情的看好，據我瞭解，業主願意降價來促進成交的比率不是很高。從買傢來看，無論是一手房還是二手房，目前他們的選擇增加瞭不少。所以，無論是買方還是賣方，在市場的對話中都沒有明顯的優勢，進而造成瞭這種博弈狀態。
從開發商推的新房來看，我認為價格定在一個比較高的狀態。經過瞭上半年的瘋漲後，我認為現在應該是回歸一種正常、理性的狀態。今年上半年的狀態比較特殊，非常瘋狂，所以我認為不能拿它來對比。如果拿過去幾年的第三季度的成交量來對比今年第三季度的成交量，會發現今年的一點也不差。
深圳樓市受益經濟轉型，至少兩年內看多
澳達地產CEO羅振坤
從制造到創造，中國經濟轉型，會有一段時間陣痛，需要用寬松的貨幣政策來刺激市場，包括深圳在內的一線城市樓市反而因禍得福。中國經濟有三大弱點：股票、人民幣匯率、房地產市場，前兩者已經主動或被動地暴露出來，所以地產會成為當下的重點保護對象。從3·30後的信貸政策就可以看出來，不斷跟著樓市的波動起起落落，現在盯得更緊瞭。
股市的幻想破滅之後，人們也被市場教育瞭一次，人心也沒有那麼浮躁瞭。被教育之前，也許深圳房價高漲之後，投資需求就會向外溢出到東莞、惠州，但是現在大傢更加清醒瞭，中國樓市分為一線城市樓市和非一線城市樓市兩種形態，即便投資渠道比以往更少瞭，但依然不會大規模流入三四線城市的樓市。年底前，可能會有些房企資金比較緊張出現價格調整，但明年如果不出大的意外，深圳房價還會繼續漲。畢竟目前國內能夠投資的，也就是一線城市的房子，之前還有投資香港，但是隨著稅費的增加，也在逐漸減少，內地降息對樓市是正面影響，回歸到市場的供需，一線城市尤其是深圳仍然是供不應求，所以這幾個月房價漲速會放慢，可能還會有個年底效應，但是未來1-2年還是看多深圳樓市。
數讀房價1
中原報價指數：近6成業主下調放盤價
10月第一周，中原監控數據顯示，在上周微漲的背景下再次擴大下調幅度，有11個區域板塊的業主調低瞭放盤價，有近6成的業主下調瞭放盤價，其中大約30%的業主將放盤價微調瞭1 %-5%。曾經因為學位房價格一路狂奔的白沙嶺片區繼續擴大報價下跌幅度，和此前漲幅較大的坂田、南山南北兩區領跌全市，第四季度房價將面臨調整壓力。
投資客觀點
6月是這輪樓市的頂，買傢撻定違約已出現有盤報價3月降百萬，但說冬天來瞭為時尚早
資深投資客 林夕
6月是這一輪上漲的高點，之前上漲過快的地方，比如蛇口、寶中、龍華等片區，甚至香蜜湖片區，最近二手房的掛牌價格比之前的確下降瞭很多。6月去看過的一套香蜜湖89平方米單位，當時報價880萬元左右，最近去看報價已經回調百萬元到780萬元左右，降幅超過1 0 %。而且據我瞭解，在羅湖佳寧娜和南山太古城等樓盤已經出現不止一例買傢寧可放棄定金撻定違約的現象。
但是這個時候說樓市冬天到瞭，為時尚早，或者說是初秋比較合適。即便樓市的冬天會到，也要先經過一個漫長的秋天。畢竟樓市的反應沒有那麼快，從成交量到價格的下跌，市場的傳導也需要一段時間，現在隻是掛牌價下跌瞭，但是成交價格的跌幅並沒有那麼大。
對於接下來的市場，還是要看貨幣，貨幣還處於一個放松的過程，所以沒有冬天那麼悲觀，但是也樂觀不起來，畢竟前段時間太熱，購買力實在是跟不上放價上漲的速度，好在現在還處於降息降準的通道上，如果將來貨幣緊縮，那麼樓市的冬天就真的會來瞭。
或許也有觀點認為中國實體經濟堪憂，因此會擔心政策刺激對樓市的效力日漸衰減直至無效，但是我個人卻並不那麼認為。說經濟的冬天，可能更多是看到瞭傳統的“制造業”，在中國通脹難以抑制的情況下，境況會愈發慘烈，但是也有一些“智造業”，在產業升級的推動下，依然有不錯的市場表現，所以我對中國經濟仍有信心，暫時也並不認為會將樓市帶入冬天。
鏈接
深圳樓市最近三次調整
2008年初-2009年上半年：
持續約一年半，全國總成交下降約兩成
2007年之前，房地產在大多數人眼中甚至還稱不上是投資品，但是伴隨著房價瘋漲，“9·27新政”首次通過信貸政策區分瞭住房消費中的自住和投資，市場急轉直下，2008年的全球金融危機更是讓樓市雪上加霜。值得一提的是，2007年底時任萬科董事長的王石[微博]提出“拐點論”，隨後率先大規模降價。2008年1-11月份數據顯示，全國商品房住宅10年來首次出現負增長，降幅19%。
2008年11月，“4萬億計劃”出臺；12月末，全國18個城市相繼出臺救市政策，樓市復蘇。
2011年下半年-2013年初：
持續約一年半，“金九銀十”也落空
2011年1月底，國務院辦公廳發佈“國八條”，調控升級，大約6個月後，開發商大規模降價出現，成交量開始暴跌，當年“金九銀十”落空。一線城市在這輪調整中領跌，其中上海樓盤全面降價促銷，降幅高達20%-40%，甚至爆出5.8折的樓盤。
2012年後地方政府救市“小動作”不斷，包括北京、上海在內當年30多個城市相繼微調樓市政策應對樓市低迷，3月後，止跌回暖，一、二線城市樓市成交量攀升。
2014年年初-2014年9月30日：
持續大半年，後報復性反彈
連續數月的成交萎縮和庫存積壓，最終從去年3月開始，杭州率先啟動瞭這一輪房價調整。最初還是中小房企低調促銷，很快蔓延到品牌開發商，降價潮開啟。三四線城市由於庫存積壓非常嚴重、供過於求，房價下降態勢更加明顯，廣州番禺、蘿崗等郊區盤的價格松動也十分明顯。
2014年4月開始，地方政府或明或暗出現調控政策放松跡象。9月30日，央行[微博]在官網公佈瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，《通知》明確首付比例為三成，貸款利率下線為基準利率7折，關鍵是將二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”，深圳樓市應聲結束調整，快速進入反彈階段。
購房者聲音
房價已往下，爭取年底前買房購房者 邱小姐
我和男朋友準備再看看，現在房價有點往下走的趨勢。已經看瞭快半年的房子，中心區的是買不起瞭，新房都是豪宅級別的，動不動就上千萬，二手房首付又太高。我們會多關註一下龍崗的房子，畢竟這邊價格還是相對可以接受的，可選擇的樓盤也多。要買肯定想一步到位買個三房、四房適合一傢三代的。到時真要買時，會讓男朋友傢裡再支援一部分首付。還貸的話就慢慢還嘍，準備還個30年吧。之前不買房總是怕還不上，不是有人宣稱什麼二十年不吃不喝也買不起房子嗎？後來發現其實沒那麼嚴重，我一個朋友之前咬牙買瞭房，撐瞭一年後，房價漲起來瞭，心態就不一樣瞭。所以我現在有點後悔，該買房時還是應該出手。所以今年年底前，一定會把房子給解決瞭。
月供已是房租兩倍，但看重長線保值功能購房者 小琪
買之前已經認真算過賬，月供剛好是房租的兩倍，但是如果不買房，我會想到一百種方法把錢花光，所以買房對我來說，已經是最有效的保住錢的方式瞭。如果和炒股相比，我覺得買房的風險要小很多，炒股才是高風險的理財方式。
我也認為短期內房價會有波動，但這是我的第一套房，雖然不會拿來自住，但是也沒有想過會短炒，所以短期房價的波動不會影響到我的判斷。如果將眼光向後再看幾年，參考當下深圳近年來的供求關系，再對比北京、上海的房價，還是會看多深圳樓市，覺得持續上漲仍然是大概率事件。
第三季度物業市場報告
深圳寫字樓連續5季度吸納超15萬m2
南都訊記者謝秀鎏 深圳鼓勵科技創新、前海對科技及專業服務行業的優惠利好，以及自貿試驗區政策的正式落地，促進瞭信息技術、科技服務和貿易類企業的設立，也大大增加瞭深圳寫字樓的需求。
據世邦魏理仕監測，截至三季度，深圳已連續五個季度錄得超15萬平方米以上的單季凈吸納量。至季末，市場整體空置率環比回落至6 .0%，強勁的需求推動平均租金繼續上漲，季度環比上升0 .6%至每月每平方米194.2元。
寫字樓需求呈多樣化增長
未來6月將供應90萬平方米
第三季度，南山永新匯及大湧商務中心1-4號樓落成，為深圳寫字樓市場帶來逾26 .6萬平方米的新增供應。商務中心承租，也就是市場俗稱的“二房東”，成為市場去化的主要驅動力。政策利好亦持續帶動寫字樓需求呈多樣化增長。前海作為金融業對外開放試驗示范窗口和跨境人民幣業務創新試驗區，吸引瞭越來越多的金融企業聚集。
世邦魏理仕分析，未來6個月將有約90萬平方米的新增供應入市，其中有多個總部型項目。預計平均租金將保持穩定，但空置率在短期內將走高。深圳將在2016-2017年迎來寫字樓供應高峰，市場逐漸進入租金減速上漲的階段，租金將承受巨大壓力。
優質零售依然突出體驗
空置率將明顯上升
本季，購物中心明顯加快瞭業態調整的步伐。餐飲擴張的強勁勢頭有所放緩，業主轉向引進國際零售品牌及本地中高端的設計師品牌以帶來新鮮感。此外，體驗型業態也更加立體多樣化。受到新項目影響，整體市場空置率環比上升至7.2%。全市首層平均租金同樣本環比上漲0 .1%至每天每平方米26.5元。
龍華新區的觀瀾湖新城M H M all於本季末開業，為市場帶來15萬平方米的新增供應。世邦魏理仕華南區商業服務部副董事鐘廉軍分析，盡管體驗性商業的租金回報相對而言坪效較低，但拉攏人氣的效果更明顯，開發商通常會進行整盤考量，主要依賴銷售型物業迅速賺取回報，後期再通過業態調整越級提升租金。
未來半年將有50萬平方米的新增供應入市，因輻射區域分佈在梅林、寶安、龍崗等區域，不重疊且項目定位各有側重，對現有項目影響有限，因此預計未來整體市場租金將保持穩定，但空置率將明顯攀升。南山區未來兩至三年會有180萬平方米的新增供應，沖擊目前的市場格局。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151016/084123493075.shtml
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